La location meublée non professionnelle (LMNP) a longtemps été le régime de faveur des investisseurs, permettant d’amortir le bien sans “prix à payer” lors de la revente. Cette époque est officiellement révolue.

Alerte Réforme 2025-2026

Depuis la loi de finances pour 2025, confirmée par une réponse ministérielle publiée le 27 mars 2026, les amortissements pratiqués en LMNP doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession du bien.

1. Rappel : Le privilège historique du régime LMNP

Le régime LMNP permet aux particuliers de louer un bien meublé. En optant pour le régime réel, le propriétaire peut déduire les charges et, surtout, amortir la valeur du logement et du mobilier.

Jusqu’à récemment, ces amortissements réduisaient l’imposition des loyers perçus (souvent jusqu’à 0€ d’impôt) sans jamais venir augmenter l’impôt lors de la revente. C’était l’avantage majeur par rapport aux sociétés soumises à l’IS.

2. Ce qui a changé : L’article 150 VB du CGI

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié en profondeur l’article 150 VB du Code général des impôts. L’objectif du législateur est de rétablir une égalité de traitement avec les professionnels.

La nouvelle règle de calcul :

Désormais, le prix d’acquisition retenu pour calculer votre plus-value est diminué du montant total des amortissements fiscalement déduits depuis le début de votre activité locative.

3. Une application immédiate confirmée le 27 mars 2026

Beaucoup espéraient une clause de “grand-père” ou une non-rétroactivité. La réponse ministérielle du 27 mars 2026 vient balayer ces espoirs en confirmant trois points essentiels :

La réforme s’applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Peu importe la date de mise en location (même si vous avez commencé en 2010).
Tous les amortissements passés sont réintégrés, pas seulement ceux depuis 2025.

4. Les exceptions : Résidences gérées

Le législateur a toutefois maintenu des cas d’exclusion pour ne pas pénaliser les secteurs jugés prioritaires. L’amortissement n’est pas réintégré pour :

• Résidences étudiantes
• Logements pour jeunes en formation

• Établissements médico-sociaux
• Résidences seniors (sous conditions)

5. Quel impact sur votre “Net Vendeur” ?

L’impact financier est double : l’assiette de la plus-value augmente (car le prix d’achat comptable baisse) et cela peut déclencher le passage aux tranches supérieures de la surtaxe sur les plus-values élevées (au-delà de 50 000 €).

Exemple concret de l’étude :

Pour un investissement de 15 ans avec 60 000 € d’amortissements cumulés, l’impôt supplémentaire peut selon la situation fiscale, dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros par rapport à l’ancien calcul.

Pourquoi consulter votre notaire avant de vendre ?

La vente d’un bien loué en meublé nécessite désormais une lecture transversale. Maîtres Gas et Mouton-Uhlig vous accompagnent pour :

Audit comptable : Récupération exacte des montants amortis via vos bilans pour éviter tout redressement fiscal.

Arbitrage de calendrier : Est-il préférable de vendre maintenant ou d’attendre pour bénéficier de l’abattement pour durée de détention ?

Prêt à sécuriser votre vente LMNP ?

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LMNP et plus-value : vos questions fréquentes

La réforme s’applique-t-elle si j’ai investi avant 2015 ?

Oui. La loi ne prévoit pas d’exception pour les investissements anciens. Si vous vendez après le 15 février 2025, le notaire devra réintégrer l’ensemble des amortissements pratiqués depuis le premier jour de votre activité LMNP.

Puis-je éviter la réforme en changeant de régime fiscal ?

Non. Le fait générateur de l’impôt est la vente du bien en LMNP. Même si vous repassez au régime micro-BIC ou si vous louez en nu avant la vente, les amortissements déduits durant votre période au régime réel LMNP restent dus et doivent être réintégrés.

L’exonération après 22 ou 30 ans disparaît-elle ?

Non. C’est la bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention s’appliquent sur le calcul de la plus-value nette en LMNP. Si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans (exonération IR) ou 30 ans (exonération PS), l’impôt est annulé, même avec la réintégration des amortissements.